提到北京的商住项目，不得不说的就是位于东五环外、朝阳区与通州区交界的北京像素，这个号称北京最大的商住楼盘，长着既似住宅又像商业项目的模样。媒体称，19栋楼将近1万套房屋的北京像素，居住着3万多人。
2015年刚大学毕业时，张枫(化名)曾在这里居住过一段时间，他称，这里一楼大多是超市、便利店、理发店、小餐馆，往上大部分用于居住，但也有不少小公司，还有照相馆、工作室等。
商住公寓可以说是一个畸形产品，伴随着一二线城市住宅限购才火爆起来。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示，商住公寓就是将商办性质规划用地(40年、50年产权)改建成住宅形式使用的产品类型，不能落户，也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能，土地性质不会改变，产权也还是40年或50年。
张大伟称，因为均价不低、得房率与配套存在缺陷，商住公寓在2008年之前并没有形成规模。但从2011年开始，一二线城市开始执行非常严格的住宅限购政策，被政策抑制的投资需求进入了商住公寓市场。以北京像素为例，在本轮房地产周期中，其部分小户型复式公寓售价一度升至7万元/平方米。
在实施限购、限贷等政策后，北京于2017年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录，且连续5年缴纳社保或个税。
个人购买商办类项目遭到严格限制，给商住公寓致命一击。中原地产研究中心统计数据显示，截至今年3月25日，两年来，北京商住公寓只网签了6550套，成交量暴跌93%。张大伟说：“过去两年，北京商住公寓合计网签167.89亿元，而在调控前的两年，高达1943.99亿元。”
从单月数据看，近两年每月签约量只有几百套，调控前，每月基本都能达到数千套。近几个月的交易数据也表明，商住公寓市场依然非常低迷。根据中原地产研究中心提供的数据，2017年3月北京商住公寓成交均价达到了51036元/平方米，之后迅速下跌，至2019年3月，降至33858元/平方米，跌幅超三成。
贝壳研究院整理相关数据发现，2017年、2018年北京新建商住公寓成交量分别同比下降82.9%、70%，2019年1~2月成交量又较2017年、2018年同期分别下降11.6%、88.7%。
在价格方面，贝壳研究院称，2018年新建商住公寓均价同比下跌16.1%，2019年1月均价环比持平，2月均价略有上涨。而2月均价的上涨，是由于高单价的五环到六环之间物业成交占比提高、低单价的六环外物业占比下降。
跌出来的价值？
市场冰封后，北京几个知名商住项目的售价也大幅回落，综合链家、安居客线上挂牌价格，北京像素商住公寓现在的售价在4万多元/平方米，位于亦庄核心区且配套较为齐全的林肯公园，其商住项目售价降至5万元/平方米。
“从均价看，商办市场二手房价格已经平均下调超过35%，部分商住房的价格跌幅超45%。”张大伟称，商住市场面临的最大的问题是个人购买资格要求很高，而且不可以贷款，所以现在购买商住公寓的都是企业身份。
不过，从另一方面看，下跌也意味着泡沫正在被挤出。张大伟称，对于部分位置较好的商住公寓而言，由于价格跌幅较大，对比租金，其持有价值正在提高。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对中新经纬客户端表示，随着商住公寓价格的持续回落，加上租金持续看涨，地段好、有地铁、人流量大、周边企业多的商住项目具备一定的投资价值。
不过他也提醒，一些城市对商住项目严格限制交易，是对市场上“商改住”乱象的整顿，一旦政策收紧，比如不允许商住项目做出租房、不允许上下水，都会让其投资价值大打折扣。
亦有业内人士指出，比住宅限购还要严厉的商住限购，并非长久之计，政策未来或许会有松动。2018年12月，广州市住建委发文称，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
这为广州商住限制个人买卖撕开一个口子。据谢逸枫观察，这之后，广州商住项目成交量大增。他认为，针对商住项目的限制，只是短期政策，放宽个人交易可以期待。不过，严格规范企业的“商改住”行为仍会继续。
关键词： 北京商住房
