居民在安徽省肥东县双桥新村喜选安置房。许庆勇摄(中经视觉)
近日，上市房企年报密集发布，房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。
“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高增长，进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下，聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。
行业集中度不断上升
千亿元房企数量达到30家
2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下，房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。
克而瑞研究员朱一鸣分析说，2018年以来万科销售规模增速放缓，同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科，2018年，恒大主动深化战略转型，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，从高速增长转向适度增长，近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。
在增速放缓的同时，房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，随着“因城施策”逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。在企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿元房企数量达到30家，创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。
报告指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%，前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面，51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发，正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。
速度可以慢质量一定要高
房屋产品力将成企业竞争主方向
在高集中度、增长放缓时代中，房企更需向精细化运营要效益。
数据显示，2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13，较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13，同比下降;总资产周转率为0.11，降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。
随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落，但具体到个案，表现差异很大。地段依然是核心因素，部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品，购买力依然存在。为此，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度下降。
“2018年，房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是，从增长质量上来说，比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。
丁祖昱表示，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此情况下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力提升，向高质房企发展。
同时，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外，实行员工激励，加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。
“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好，但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来，要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖，才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。
房企争相“不务正业”
文化与科技赋能成为产业转型选择
机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业，如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。
今年初，融创围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来，在坚持以地产为核心主业的基础上，融创将继续提升服务，布局文旅与文化，致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上，融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。
在融创看来，文旅板块将成为企业未来新的价值增长点，力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出，公司将坚持长期运营策略，持续提升文旅产品与客户服务。截至目前，融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。
碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业，地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。
在地产主业高质量增长的同时，恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布，恒大多元产业布局已经全面完成，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来5年内恒大不会再涉足其他领域。
专家表示，随着房地产行业增速放缓，文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来，大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。
