到今年6月底，亿达中国要偿还的债务将近115亿元，这对手头可用现金不足10亿的这家企业而言，无疑是一场巨大的考验。
再过几天，能否成功“发新抵旧”?若失败，下一步该怎么走?更长远来说，亿达中国产业地产亦将面临调整与转型。
因高管被拘引发的多米诺骨牌效应，使得亿达中国控股有限公司(下称“亿达中国”，03639.HK)的财务状况再度被摆在了台前。
2月24日，亿达中国发布公告，由于执行董事陈东辉被拘留，已在技术上导致其所订立未偿还本金总额45亿元触发若干贷款条例。这意味着，贷款人可要求亿达中国立即偿还贷款及利息等。但对此，亿达中国表示，公司相信贷款人立即偿贷的要求机会甚微。
3月2日上午，亿达中国表示，拟通过发行新票据就现有3亿美元即期票据的至少15万美元(约105万人民币)及若超出该数额则加上1000美元的整倍数开始要约交换及同意征求。对此，业内人士认为，从本质上来看，“借新还旧”只是延缓债务问题，不会从根本上消除债务问题。
截至2020年6月底，亿达中国将要偿还的债务接近115亿元，这对手头可用现金不足10亿的亿达中国而言，无疑是一场巨大的考验。
下一步，亿达中国将如何应对?其对未来发展又将影响几何?对于上述种种疑问，《企业透明度报告》电话联系到亿达中国传讯业务负责人Hera Wong，对方称“当前公司正处于业绩静默期内，一切以公告为准。”
年中百亿资金面临大考
2月27日，亿达中国控股有限公司发布公告称，公司通过发行新票据及每1000美元支付80美元的现金代价，就现有票据未偿付本金额(3亿美元)的至少2.25亿美元或75%开始要约交换。3月2日上午，亿达中国再发公告，将现有3亿美元即新票据金额调整为“至少15万美元(约105万人民币)及若超出该数额则加上1000美元的整倍数”。
据《企业透明度报告》了解，亿达中国的这笔金额3亿美元、年息为6.95%的优先票据，是于2017年3月发行，将于2020年4月19日到期。
2016年11月，有着“民企航母”之称的中国民生投资集团(下称“中民投”)旗下中民嘉业正式入主亿达中国，成其控股股东;2019年4月，中民投被实施资产冻结，这导致亿达中国未偿还本金总额42.77亿元贷款触发提前赎回条款，由于母公司中民投流动性困难，对亿达中国的融资活动及财务状况造成负面影响。
“其现有内部资源可能不足以偿付现有票据，因此采用交换要约及同意征求方式以改善公司整体财务状况、延长债务的到期日、强化资产负债表等，若要约成功实行，本公司将有足够的财务资源偿新票据，但若失败，将可能考虑进行债务重组。”2月28日亿达中国在公告中表示。
“从本质上来看，还是借新还旧的一种方式，这种方式只是延缓债务问题，但并不会根本上消除债务，对于亿达来说目前降低整体负债率水平的压力依然较大。” 58安居客房产研究院分院院长张波表示。
截至2019年6月30日，亿达中国借款总规模约为146亿元人民币，净负债比率109.2%，这些借款全部在两年内到期，其中一年内到期的债务为115.8亿元。也就是说，账面现金只有8个多亿的亿达中国在今年6月底将面临资金大考。
但实际上，亿达中国也在积极还债。财报显示，截至2019年6月30日，短短半年时间，亿达中国的净负债率从2018年度的128%下降19个百分点至109%，同时，亿达中国经营活动现金流净额为28.78亿元，而同期融资活动现金净流出额为27.87亿元，流出的绝大多数现金均用于到期债务的偿还之上。
卖项目改善现金流
与此同时，卖项目求生也成为拯救行动。2月28日，亿达中国宣布出售物业资产。公告显示，2020年-2021年，亿达中国计划开始销售其在核心二线城市优越位置的若干主要物业，包括青云天下、河口湾、大连蓝山、长沙小镇及郑州科技城等。此外，该公司称，“”可能考虑增加其于合营公司项目中的所有权权益，预计将产生可观的现金流。“”
事实上，早在2018年5月，为改善现金流，亿达中国以26亿元向龙湖集团出售大连高新园区若干物业;2019年10月，又作价8.7亿元处置子公司武汉春田股权。
“作为产业地产领域龙头企业，通过变卖一些成熟的物业或资产，盘活资金、降低债务是一种很好的方式。与传统商业地产不同，产业地产具有重资产投入和长周期运营的特点，前期需要用巨额的资金、长期的积累、沉淀的发展经验去经营。如，一个产业园区要运营成熟，需要十到二十年的时间和沉淀，这在一定程度上就导致产业地产无法像出售住宅一样进行高周转、快发展，因此，无论是从时间维度、运营维度还是产业维度，通过出售一些成熟的物业来改善资金流，对其未来长远发展而言，不乏是一种好的选择。”知名房地产专家韩世同向《企业透明度报告》表示。
另外，58安居客房产研究院分院院长张波也认为，“对于亿达中国计划出售资产，可以从两方面解读，一方面采取出售资产的方式是降低负债水平最为快速且直接的，也是从根本上解决债务率过高所不得不采用的方式之一;另一方面出售资产也意味着公司整体规模的“缩水”，尤其是核心二线城市的优质资产本身就意味着未来可能获得较好的投资收益水平，出售之后对于自身的整体盈利也会存在一定影响。”
产业地产模式待改
凡事都有两面性，企业亦然。客观来看，除了悬在亿达中国头顶的115亿元短债外，最近几年，亿达中国也在不断“蜕变”。
2017年-2018年，亿达中国将商务园运营管理业务在一些重点城市逐渐“铺开”，一年时间，进驻近20个城市，运营30余个园区，运营产业面积逾800万平方米。
截至2019年6月30日，亿达中国在全国共拥有11个商务园区，其中6个已部分竣工并出租，运营40余个园区，运营管理产业面积逾1200万平方米。同时，2019年，在《中国产业地产运营商TOP30》上亿达中国位列第五名，仅次华夏幸福。
外界普遍认为，这一阶段的激进扩张为亿达中国留下了目前的财务隐患，即便解决债务压力后，亿达中国的产业地产模式也必然需要调整与转变。
“类似亿达中国这类产业地产，最好以轻资产的模式进行品牌、资产管理输出，相对资金压力较小，同时，在一定条件下，可使用股权融资、商业物业抵押贷款，有利于盘活资产、降低负债及缓解资金压力。” 韩世同表示。
在他看来，随着房地产行业整体利润降低和投资增速放缓，行业增长乏力的大背景下，众多传统住宅及商业地产商一窝蜂选择向产业地产转型。如万科、绿地、华润、恒大、宝能等一大批品牌房企都对产业地产趋之若鹜，但产业地产是具有孵化性质，绝大多数传统房企没有产业积淀、没有价值提升，转型产业地产，结果往往都是不太理想。
韩世同认为，“”未来国家或银行若能出台一些长期贷款低息政策，给予产业地产企业一些扶持，产业良性发展，最终也能为区域城市带来持续可观的经济效应。”
似蚕的蜕变，不可否认，眼下企业所面临的困境，也需尽早摆脱。3月9日，要约交换的结果将再次摆放台前，积极偿债的亿达能否成功“发新抵旧”?无疑备受市场关注。
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