出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
(资料图片)
5月最后一天，随着各重要数据统计机构发布相关5月及1-5月房地产行业或主要房企的销售数据，熟悉的“不及预期”再次符合了预期。
从克而瑞、中指院、观点数据等机构发布的5月销售数据交叉印证来看，在4月环比三月下滑的基础上，5月再度环比下滑。年初整个行业和市场都期待的地产销售边际复苏仅仅维持了1个季度，二季度又进入了边际下滑的疲软态势。
今年地产销售复苏的故事还讲得下去吗？
百强房企5月业绩环比降低14.3%
克而瑞数据显示， 在刚刚过去的5月，其统计的TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比4月降低14.3%，近年来5月单月业绩环比4月首度下滑。而4月本已环比3月下滑14.35%，从3月至5月百强房企的月销售已下滑26.62%，颓势已显而易见。
但在去年的低基数效应下，百强房企5月销售同比仍增长6.7%，单月业绩增幅显著低于前两月水平。今年前5个月累计销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%，同比累计增速有所缩窄。
中指院数据显示， TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%，5月数据表现较克而瑞更加严峻。今年前5个月TOP100房企累计销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。
观点指数显示， 5月份前100房企实现权益总销售金额3633亿元，同比下降6.8%，环比下降10.8%，销售均价为1.73万元/平方米，较4月下降0.9%。1-5月，前100房企实现累计权益销售额19312亿元，同比上升3.9%。
资料来源：CRIC
实际上，由于5月假期以及接近半年销售任务考核的缘故，往往环比4月销售成绩表现更好。而今年终端需求的疲软不仅在地产端，在投资端以及社会零售端也均出现了走低的迹象，无论是经济增速、CPI、PPI等滞后指标，还是PMI、社融的前瞻指标，均指向当前整体经济社会需求的疲软，这更为房地产今年的销售预期蒙上了一层阴影。
行业调整，房企分化明显
几家欢喜几家愁，行业调整对于出险房企来说是煎熬，对于资金来源充裕的央国企以及部分优质民营房企来说，确实扩大市场份额、提升行业排名的机会。
据克而瑞数据，在5月销售仍环比增长的房企中，TOP30房企占约70%，显示出了强者恒强的态势。其中华润置地、招商蛇口、滨江集团、中国金茂等房企5月业绩同比增幅均超过50%，这也提升了头部房企的销售门槛：
1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元；
1-5月TOP20门槛增长11.5%至321.1亿元；
1-5月TOP30房企的门槛则同比明显降低13.5%至179.2亿元。
中指院数据，今年前五个月销售破千亿的房企达到7家，较去年多4家，分别为保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商蛇口、绿城等，除碧桂园外均为清一色的央国企背景。可见，头部央国企在今年的行业调整中明显地提升了自身的销售和市场份额。
克而瑞TOP20房企销售同比数据及名次变化，也分化明显。TOP20房企的排名和销售同比变化在方向上几乎完全一致，累计同比正增长同时排名也提升。如保利、中海、华润、招商、绿城、简答、金茂、越秀、铁建、华发等央国企的销售均同比为正且排名均有提升。
而碧桂园、融创、旭辉、新城等民营房企均录得不小的同比下滑数据，且排名也较去年有所下滑。
保利坐稳行业老大了？
在经历两年的行业调整后，自今年1月起，保利发展的全口径销售数据一举超越碧桂园、万科、华润置地等站稳行业TOP1，今年前五个月全口径销售已经领先第二名的万科300亿元，领先优势逐渐拉大。
此外，我们从保利、万科、中海、华润、碧桂园等TOP5房企近年土地储备以及新增土地储备情况对比看，碧桂园、万科以及中海地产近三年的拿地强度均明显弱于保利和华润置地同期的拿地强度。今年以来，保利发展的拿地力度依然领先。
资料来源：信达证券
相较于保利发展，华润置地今年前5个月的销售额少超500亿元，有一定差距。此外，截止2022年底，保利发展土储建筑面积达到1.64亿平米，华润置地则为0.37亿平米，差距较大。两者对应的土储货值分别为2.33万亿元、0.78万亿元，同样有着较大差距。
因此，从目前的TOP5各自具备的条件来看，保利发展今后几年站稳地产行业的头把交椅是大概率事件。
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