当地产行业已经从制造业的增量时代，进入服务业的存量时代，如何通过旧城改造，城市更新，嫁接消费升级的需求，是一门大课题。未来十年在城市更新的版图中，开发商和运营商，乃至资产管理方，都是同等重要的角色。
近日，上海市市长应勇在调研市规土局时强调，今后上海用地不可能通过增量来解决，只能在盘活存量上做文章，核心是要更集约、更高效、更优质地利用土地，进一步提高土地利用效率和土地产出率。这进一步印证了存量地产是助推城市创新发展的重要推手。
什么是城市更新?城市更新是城市规划中非常专业的词语。它的定义是：消费升级场景下的创新内容植入。城市更新的重点，应该在于那些被低估的，没有被挖掘的资产价值，通过创新改造，注入新的内容，激发新的活力。
城市更新正在成为上海经济的一个新增长点，存量也已经成为投资者和开发商的关注点。据不完全统计，2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造，项目主要位于内环及中环内，其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比57%。
上海市政府对于城市更新的理念，一直是走在了全国的前列。有聚焦与棚户区改造的，有聚焦于改造低坪效空间的，也有将老厂房改造成为创新创意产业园的，还有把历史老旧建筑改造成为特色酒店的。其中，90年代末瑞安集团对新天地的改造项目，堪称经典。通过注入城市商业的时尚内容，把百年的石库门旧城区，改造成了充满经济活力的新天地!上海新天地开创的旧城改造的模式，被杭州乃至全国其他城市的旧城改造项目纷纷仿效，但至今从未被超越。
再举个当下的例子，铜仁路88号项目，建筑面积近5000平方米，毗邻上海展览中心、波特曼和锦沧文化等地标建筑。它曾经是静安核心商圈中的断层片区，未来通过注入新的内容，激发新的生机，就能印出一张连接上海展览中心的，代表都市新体验的静安新名片。
铜仁路88的春日街景
借鉴美国最大的另类投资公司黑石集团投资房地产的核心策略“Buy It，Fix It”(买下它，整好它)，指的就是城市更新中的商业资产改造、装修与提升运营。同样，中国一线城市存量地产所爆发的商机，始于危房楼宇，老旧建筑的改造，成于内容提升、消费升级背景下的新零售、新办公。这一改造过程中，运营方、资产管理方的角色至关重要。
在拥抱和憧憬“存量更新”“旧城改造”的同时，也需要警惕一些误区。误区一，以为改造高大上的空间就能赚钱;误区二，以为把空间做漂亮就能带来消费。我主张，如果传统的业态和服务已经运营较好，那么就不用破坏原来的生态。
正如国家住建部政策研究中心发布的《中国城市更新研究报告》中指出的，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的城市的有机更新。
平衡好政府、投资人、老百姓三者的需求和利益，是城市更新这个课题成功解题的关键，也是开发商和资产管理运营商，在营商之上的社会责任。
