许家印的底牌 恒大物业复牌信号与境外债重组|聚看点

观点网恒大物业复牌有望，这对目前正积极筹备境内外债务重组的中国恒大来说，无疑是一支强心针。

(资料图片仅供参考)

恒大集团目前正就本金总额超过191亿美元的境外债与债权人商谈，而提供的其中一种选择是将原债务转换为与恒大物业、恒大汽车、中国恒大股票挂钩的强制可交换债券及票据。

恒大汽车和恒大物业是“恒大系”旗下尚有价值的股票资产，但它们目前正处于退市边缘。资料显示，恒大汽车自2022年4月起开始停牌至今，而恒大物业的停牌时间始于2022年3月中旬。

按照停牌前市值，以及目前中国恒大对两个平台持股比例（恒大物业占比51.7%，恒大汽车持股占比58.5%）计算，恒大所持相关股票价值约331.55亿港元。当然复牌后，情况会有所变化。

为了推动债务谈判，2023年年初至今，恒大集团遵循复牌指引有针对性地对上市平台，实施某种脱困措施，甚至愿意作出牺牲。

包括不久前中国恒大以2元为代价，帮助恒大汽车剥离47个地产项目，并承接后者总共247.89亿元负债净额。据悉，剥离房地产业务的恒大汽车预期，在短时间内让之前停摆的天津工厂重新恢复生产。

恒大物业方面，依据该公司于2022年6月和同年9月接获的复牌指引，恒大物业想要重拾上市地位需满足以下条件：

公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；对公司人民币134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施；

证明公司遵守上市规则第13.24条的规定，该条例约定，上市公司经营的业务（不论由其直接或间接进行）须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运，其证券才得以继续上市；

向市场通报所有重要信息使本公司股东和其他投资者可评估本公司的情况；

以及管理层的诚信及/或对公司管理及运营有重大影响的任何人的诚信，或会对投资者构成风险，并损害对市场的信心，需证明没有合理的监管疑虑；进行独立的内部监控检讨，需证明本公司已制定足够的内部监控及程序，以履行上市规则项下的责任。

今年2月15日，恒大物业与中国恒大披露的关于“134亿元存款被占用”的最终调查结果，已解决上述部分指引提出的疑虑。

按照公告，恒大承认公司运营时存在严重的潜在内控问题，同时推出早已因此事辞职的数名“老将”，包括中国恒大前执行董事、行政总裁夏海钧，前执行董事、首席财务官潘大荣，恒大集团前执行总裁柯鹏作为罪责者，并提到：“不建议恢复三位的原有职位。”

至于约134亿元占用款归还问题，中国恒大则承诺将“以资抵债”，偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

除此之外，据透露，恒大目前针对内部监控制度的独立检讨也已接近完成阶段。

而根据最新公告，恒大物业将于2023年6月5日举行董事会会议，藉以批准（其中包括）公司及其附属公司2021年度、2022年度及2022年半年度财务业绩公告并以供刊发用途。

这意味着，阻碍恒大物业复牌的最大难题也将有望得到解决。恒大物业于今年1月中旬用内资会计师事务所上会栢诚，替换普华永道担任其核数师，以加快年报出炉的进程。

背靠当时全国销售规模最大的房地产开发商中国恒大集团，恒大物业原本有望与碧桂园服务、万物云等竞争物管行业头部位置，但后续受“恒大系”流动性危机的连锁反应波及，经营陷入停滞。

资料显示，截至2021年6月30日，恒大物业总合约面积8.1亿平方米，同比增长57.9%；在管面积4.5亿平方米，同比增长77.2%，管理项目2443个。

到今年3月22日最新一次披露，截至2023年2月28日，恒大物业拥有2730个在管项目，在管总建筑面积约5.05亿平方米，总签约建筑面积约8.22亿平方米，换句话说超过1年半时间内在管面积仅增长12.2%，签约面积增长1.48%。

但退而求其次，仅按照在管面积计算，恒大物业现时仍是物管行业TOP5规模公司，仅排在拥有8.69亿平方米在管面积的碧桂园服务、8.4亿平方米在管面积的万物云以及5.76亿平方米在管面积的保利物业之下。

在最后一个得到完整披露的财年2020年，恒大物业营业收入达到105.09亿元，同比增幅43.3%。

对当下失去增长动力的中国恒大来说，能深度挖掘存量资产的恒大物业不失为其最优质资产之一，对债权人也有一定程度的吸引力。但前提是恒大物业能在最短时间内复牌，这一切还有待6月5日见分晓。

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