楼市凶猛，全球大城市都不例外。
三年之前，当瑞银(UBS)审视世界上最昂贵的房地产市场时，它发现伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区。短短几年之后，情况发生了巨大变化，瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，世界上最大的城市中有六个都面临着巨大的投机性房地产泡沫。
近日，据瑞银集团2018年全球20大主要中心的房地产泡沫指数，香港是房地产泡沫风险最大的城市，慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦排名紧随其后。
瑞银称，过去五年，主要城市的房价平均上涨了35%，在旧金山、慕尼黑和温哥华的价格涨幅是平均水平的两倍。这导致出现“承受力危机”，在无巨额遗产可继承的情况下，多数家庭已没有能力在这些顶级金融中心购买房产。当前房价暴涨的这种特殊程度有着不同的根源。宽松的融资环境几乎推动了各地的需求。主要城市从数字经济日益增长的重要性和更广泛的城市化趋势中获益。
在过去五年中，自住房屋是一项不错的投资：最重要的金融中心的年均总回报中位数为10%，所以说“黄金混凝土”的收益似乎优于股市。
不过，瑞银表示，相比全球金融危机之前，目前的风险更加受到抑制，因为抵押贷款在金融危机期间增长较为缓慢，贷款和建设方面没有“同时过度”的迹象。瑞银全球财富管理的首席投资官Mark Haefele在报告中说，在香港、多伦多和伦敦等泡沫风险高城市的住房市场，投资者应保持选择性。
报告称，全球房地产热潮的首个裂痕已经出现，2017年被提列的八个泡沫风险城市中有四个城市的房价出现下跌，它们分别是悉尼、斯德哥尔摩、伦敦和多伦多。报告称，贷款收紧和利率上升导致悉尼房价涨势戛然而止。悉尼和瑞典首都斯德哥尔摩都被从“泡沫风险”行列中剔除。
报告称，总体而言，过去四个季度20个城市中的多数城市房价涨幅较前几年“大幅”下降。不过，欧元区最大的几个经济体以及香港和温哥华的房价都呈现“爆发性上升趋势”。纽约是被视为房价高估的城市之一，只有芝加哥被认为低估。
瑞银表示，评估泡沫风险主要看以下几个迹象，例如房价与当地收入和租金脱钩、贷款和建设活动过度等经济失衡迹象。
但大多数住房市场已经跟普通人不相干了。普通人收入增长速度不够快，无法跟上许多领域的价格升值。在香港，一名高技能服务人员需要工作22年时间才能在市中心附近买一套650平方英尺(60平方米)的住宅单位，在十年前只需要工作12年。伦敦则以15年位居第二。
瑞银此前预计，从现在起至2019年底，香港房价最多将跌去10%。香港地产市场之前已经出现恶化的早期迹象，一些买家宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单。这种情况不仅出现在新开楼盘，还蔓延到了二手房市场，7月销售也在放缓。分析师认为，这可能是买家情绪转变的强烈信号。
全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，香港房价转折的大气候已经形成。有分析指出，美联储加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。
