徐 骏作 (新华社发)
观察房地产市场，不能因为个别城市出现了松动，就草率说楼市进入寒冬。也不能因为个别城市价格上涨就认定楼市反弹。未来，在“房住不炒”定位之下，房地产调控不会松懈。预计未来一段时间，楼市总体仍将继续保持平稳。
年终岁末，关于房地产市场的消息又多了起来。有些城市房价跌了，有些城市库存多了，房地产市场进入寒冬了……类似的讨论，一直也没有停歇。针对百姓关注的焦点问题，经济日报·中国经济网记者采访了相关部门和专家。
全国楼市总体平稳
观察房地产市场，不能因为个别城市出现了松动，就草率说楼市进入寒冬，也不能因为个别城市价格上涨就认定楼市出现反弹。近一段时间，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性，目前全国楼市总体平稳。
国家统计局发布的最新数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格有4个下降，66个环比上涨。4座城市是厦门、深圳、温州、三亚，都是过去的热点城市。一线等热点城市平稳，甚至有些城市出现下降。
总体而言，近一段时间没有出台新的重大调控措施。房价领涨的是一些三四线城市。通常认为，二手房可能更能体现真实供需情况。从最新数据看，二手房价格与上月相比，出现下降的城市比新房多，不同城市涨跌互现，并没有出现大规模过快上涨苗头，也没有大规模下降。
不可否认的是，个别城市楼市价格下降，甚至出现了买房人要求退房现象。市场上一些声音认为，政府不会让市场下滑，可能会托市。需要明确的是，房地产调控取得了显著成效，过去房价在一些城市过快上涨的趋势得到了遏制。未来，仍应保持战略定力，对于可能会过快上涨的城市，仍应坚持房住不炒定位，坚定不移出手调控。同时，既防止房地产过快上涨，又避免大起大落，促进市场平稳健康发展。
有市场人士认为，一二线城市出现了库存上行苗头。房子积压了，卖不动了吗?意味着房地产市场大降温了吗?
按照国家统计局数据，在总体库存下降的10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少了401万平方米。其中，住宅待售面积减少了321万平方米，办公楼待售面积减少了15万平方米，商业营业用房待售面积减少了46万平方米。
同时，对于一些城市库存出现上升，也应具体问题具体分析。过去热点城市楼市过热，房价过快上涨，是供不应求的主要矛盾所致。加大土地和商品房供给成为众多一线等热点城市控制房价的重要举措。供给的合理增加，促进了供需平衡，这正是我们乐见的。
加强租赁市场监管
房地产市场对经济社会发展的重要性不言而喻。因此，对于房地产市场，应该既防止过快上涨，又防止大起大落。未来，在“房住不炒”定位之下，房地产调控不会松懈。预计未来一段时间，楼市总体仍将继续保持平稳。基础性制度和长效机制建设也应进一步推进。
推进租购并举的住房制度，被认为是长效机制建设的重要一环。2018年，有关城市加大了住房租赁管理，租赁将在解决居住问题方面发挥重要作用。
然而，不可回避的是，当前租赁市场的发育尚不成熟，也遇到了一些问题。8月份前后北京出现过一轮房屋租赁价格快速上涨，租赁机构乱象较多，一些机构因为和金融工具掺和在一起，出现了资金链断裂的情况。
北京市房地产中介行业协会有关负责人介绍，截至10月20日，10家租赁服务企业累计投放房源133131套(间)，完成公开承诺总量的1.1倍。相比9月份，北京住房租赁市场量价继续回落，成交量环比下降约8%;在租金方面，“自如”整租租金环比下降5.5%，“相寓”租金环比下降4.3%，“蛋壳”租金环比下降0.1%。各企业出租房屋空置期均有拉长，收房日趋谨慎;针对个别企业续租涨价问题，中介协会已经开展调查，将按照协会章程对违反承诺的企业给予处理。
当前，个别城市住房租赁市场出现的一些新问题需高度关注，加强防范。市场人士普遍认为，应该防范“租金贷”引发的社会风险。一旦代理经租企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租赁当事人合法权益，扰乱住房租赁市场秩序。同时，相关部门也应防范代理经租企业哄抬租金。代理经租行业高价争抢房源的情况需要未雨绸缪，防患于未然。
上海市有关部门表示，下一步将多管齐下，逐步规范住房租赁市场，严格规范“租金贷”业务。不久前，上海市住建委等5部门联合印发《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，就代理经租企业与金融机构合作开展个人“租金贷”业务，提出了一系列监管要求。同时，将切实服务好本市租房群体。将充分发挥国资国企“稳定器”和“压舱石”作用，多渠道增加住房租赁市场供应，优化租赁市场供应结构。上海市将依托住房租赁公共服务平台，全面建立代理经租行业监管制度，抓紧构建本市住房租赁监测体系。
推进行业健康发展
改革开放40年来，特别是1998年前后住房制度改革以来，我国城乡居民住房条件不断改善。目前，全国居民人均住房建筑面积40.8平方米。我国房地产市场取得了长足发展，但不可否认的是，房地产市场也面临着许多突出问题。
中国房地产业协会刘志峰认为，当前我国房地产面临供需不平衡，租售结构不合理，住房属性被扭曲，行业作用被放大，杠杆率过高，品质提升缓慢，企业发展持续性差，资源能源浪费大等问题。因此，应积极推进房地产行业高质量发展。
刘志峰认为，推进房地产行业高质量发展，就是要推进绿色健康住房发展。随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要。绿色建筑评价级别高，住宅性能认定好，采用的材料、部品都要符合绿色健康要求。没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，高质量就不全面，也谈不上美好居住生活，要围绕实施“健康中国”战略，让老百姓从“有房住”向“住好房”“住得健康”转变。为此，应从以下几个方面发力。
首先，要依靠数字化改善生产。这与房屋建筑质量密切相关。应强化住宅开发的品质管理，在建造全过程跟踪，确保规范施工、安全生产，防止偷工减料、弄虚作假。
其次，要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治，很重要的原因是手工劳动比重大、产品精度低。采用工业化生产住宅，可大幅提升住房品质和性能，延长使用年限、降低使用成本和维护费用。
再次，要依靠信息化、智能化做好服务。发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭，以满足人民群众日益增长的需求。
此外，还要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品，不应该是半成品，要努力实现全装修一步到位，减少浪费。由于住房的使用周期长，但家庭结构变化快，所以要推进空间可变的结构体系。
