新房均价过万 二手房价近乎“对折”
记者在多家售楼中心了解到，目前新房的价格普遍在每平方米7000元以上，一些新开的楼盘每平方米甚至超过一万元。
而与之相比二手房的价格就相差甚远，均价只有每平方米4000元。一些位置偏远、建设年代较早的二手房，单价甚至低至每平方米2000元以下。
此外，在采访中记者还注意到，同一个楼盘的房屋，一手房和二手房的价格相差也比较大。在位于乳山银滩的一处售楼中心，工作人员介绍该项目的二期高层住宅是2015年交房，目前还有部分房屋没有销售出去。
中国房产超市网的数据显示，目前乳山市二手房均价在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上涨了1400多元。而目前在乳山市银滩旅游度假区，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房价格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房价格相差巨大。
新房销售只接“看房团” 散客被拒之门外
虽说乳山二手房卖出“白菜价”有些夸张，但是那里新房和二手房悬殊的价格不容忽视。那么，是什么原因造成这种价格的悬殊，又是什么原因让乳山新房的价格保持坚挺呢？
在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到停满了来自全国各地的大巴车，车上都拉着各个房地产公司的横幅，这就是当地人口中的看房团。
组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀。他们大多以度假、养老来宣传海景房，只需交很少的一部分钱就可以包含路费、吃住等费用，参观完主要景点就会直接拉去各自的售楼中心去看房。
与看房团相比，散客在一些新楼盘的售楼处明显不受欢迎。在位于乳山银滩的多个售楼中心，记者以购房者的身份要看房，但没等进入售楼处的大门，就被工作人员拦下，并被告知不接待散客。
多年来，乳山银滩房产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式，新房销售以来自各地的看房团为主力，而二手房市场以其他一些散客、游客为主。这也是造成新房价格和二手房价格相差比较大的一个原因。
配套不足供应过剩 海景房风光不再
记者了解到，乳山银滩的海景房95%以上都卖给了外地购房者。而当炒房客撤离后，二手房市场供应过剩也造成了价格和新房价格严重脱轨。此外，由于配套设施不足，空置率高，当地海景房的热度也逐渐消退。
随着夏天的到来，乳山银滩也迎来了人流量最多的季节。晚上八点多，在位于乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到周围小区亮灯的房间很少，有的街道甚至连路灯都没有亮。
乳山市人民政府网站上显示，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。而从2014年开始，房地产开发投资开始大幅度下滑，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地产开发投资为23.38亿元。
在采访中，记者发现很多楼盘都是开盘了四五年还没有清盘，甚至还有些开盘十年的还在销售。
业内人士认为，尽管近几年乳山市政府也在不断完善基础设施，但乳山作为县级市的房地产市场需求情况还是有限。北方很多海滨城市以海景房、养老房为房产卖点，把短期旅游性居住需求拉长到全年范围，过度开发之后，就会出现供大于求的情况。
